三四线城市大盘风险隐现 中南建设营口项目“成本价”抛售仍滞销

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月13日

  每经编纂 每经记者 杨羚强 王杰 查道坤 发自上海 营口 江苏南通

  每经记者 杨羚强 王杰 查道坤 发自上海 营口 江苏南通

  由于独有的“打包拿地”模式,中南扶植(000961,SZ)成为近期A股市场的明星,华泰证券、中投证券等券商纷纷给出了“增持”或“保举”的评级,必定公司在二三线城市开辟大盘的做法。

  然而《每日经济旧事》记者留意到,中南扶植在部门三线城市开辟的大盘所储藏的风险已慢慢表露。

  2012年6月1日,营口搜房网曾刊载了对中南扶植营口项目——中南世纪城营销副总汤智浩的一段采访,后者透露中南世纪城牺牲2012年甚至2013年的一部门利润低价发卖,以在激烈合作的市场获得必然的市场份额。

  但按照中南扶植发布的半年报数据,这一做法的见效并不抱负。中南世纪城2012年前6月的发卖面积仅为1.9万平方米,而一期的总建筑面积跨越12万平方米。

  除营口外,中南扶植在大本营南通也具有风险。中国指数研究院的最新研究称,南通近4年地盘累计成交量跨越7500万平方米,消化时间接近15年,本地目前人均住房建筑面积达到40.9平方米,室第供应过剩风险值得关心。

  三四线城市成交风险已闪现/

  大规模结构三四线城市,曾是中南扶植在楼市调控下取得佳绩的主要手段。

  2012年半年报透露,因为公司地点的三、四线房地产市场购房群体以本地居民刚性需乞降改善性需求为主,对政策的敏感程度低于一、二线城市。公司房地产发卖环境从3月份新盘推出环境来看,每个月去化率均有上升,房价程度根基不变。

  半年报显示,中南扶植有跨越190亿元的存货资产分布在南通、营口、南饶、盐城等三四线日,中南扶植的总资产不外386.84亿元。

  然而,在三四线城市供应过量的布景下,中南扶植的结构暗藏风险。

  中国指数研究院的演讲指出,营口城镇生齿为143万,人均GDP约为4万元,可是地盘总量达到8600万平方米,人均供应量跨越60平方米,远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的程度。

  和营口雷同,南通等三线城市因为生齿基数低、需求无限,过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化,这些城市的供应压力或将持久具有。而中南扶植恰好在南通和营口都有结构。

  汤智浩曾向搜房网暗示,营口中南世纪城但愿把2012年以至2013年的一部门利润让出来,在合作比力激烈的市场中获得更多的市场份额。

  但半年报显示,这一策略并未见效。连系中国采招网发布的《中南世纪城1#-4#楼园林景观工程投标通知布告》、搜房网的楼盘消息和对汤智浩的采访,以及中南世纪城半年报,营口中南世纪城早在2011年9月该项目就曾经起头开盘,截至2012年6月,一期1~4号楼近10万平方米曾经落成,但截至客岁6月30日,项目标发卖面积为19269平方米,仅为一期规划总建筑面积12.6万平方米的15%摆布。

  《每日经济旧事》记者昨日致电售楼处,发卖人员暗示,“目前这一项目标报价为4500元/平方米,在以成本价卖房,但发卖仍然很迟缓。”

  按照中南扶植客岁年报披露的一期项目总投资3.9亿元和12.6万平方米的开辟规模计较,中南世纪城每平方米的投入跨越3000元,加上人员投入、税费和其他成本,按照此刻的售价,可否盈利尚是未知数。

  中南扶植投入资金猛增/

  按照汤智浩向搜房网透露的打算,中南世纪城的开辟发卖周期为5~6年。可是若是按照半年报所发布的发卖进度,这一项目标开辟和发卖周期可能长达20年。营口市房产买卖办理核心主办的营口房产网发布的消息显示,上述项目占地面积42万平方米,容积率为2,以此计较可售总建筑面积达84万平方米。

  发卖欠安不只影响了项目标推进,《每日经济旧事》记者采访营口多家银行获悉,本地部门银行曾经遏制了公司与房地产相关的贷款。

  中南扶植2012年半年报的数据显示,营口中南世纪城大部门资金由母公司供给,与中南世纪城房地产开辟无限公司对应的母公司其他应收款数额由2011年岁尾的3339万元添加至1.73亿元摆布。这无疑添加了中南扶植的资金压力。财报显示,截至2012年6月30日,中南扶植货泉资金只要5.67亿元,但短期告贷和一年内到期的非流动欠债总额却跨越15亿元。

  若是营口中南世纪城发卖继续低迷,本地的信贷政策仍维持现状,那么母公司中南扶植还可能需要抽调更多资金援助这一项目。2011年年报显示,营口中南世纪城总投资额约为14亿元,但截至2012年6月30日,这一项目已投入资金不外3.32亿元。2012年三季度,中南扶植在货泉资金只要6.93亿元的环境下,短期告贷和一年内到期的非流动欠债总额已增至19.5亿元。

  包罗营口中南世纪城在内,由中南扶植支援开辟的三四线年半年报显示,母公司对子公司或孙公司的其他应收款已由2011年岁尾的58.86亿元增至75.49亿元。

  不外,中南扶植方面认为,向营口等分公司输出资金对母公司财政影响并不大,一来母公司本身运营并不需要太多资金,二来公司的次要融资渠道是开辟贷、信任和扶植工程施工贷款。虽然部门城市的开辟贷已被叫停,但企业仍然能够通事后两类贷款融资。

  易居研究院研究员严跃进阐发,营口分公司一味向母公司告贷,一方面表露了营口分公司在运营上的问题,另一方面也暴显露母公司对这一项目标估计不足。

  在三四线城市风险添加的环境下,中南扶植方面会不会改变原定开辟模式,回归一二线城市?《每日经济旧事》记者曾向中南扶植方面发出采访涵,但截至发稿目前公司方面尚没有答复。

  亮灯率仅三成 中南扶植南通项目或遭二手房阻击

  每经记者 查道坤 发自江苏南通

  中南扶植半年报显示,公司地点的三、四线房地产市场购房群体以本地居民刚性需乞降改善性需求为主,全体对政策的敏感程度低于一、二线城市。

  但《每日经济旧事》记者对公司南通两大楼盘——中南世纪城和中南世纪花城查询拜访发觉,两项目尚留有巨量库存需要消化,夜间两项目标亮灯率仅为三到四成。

  中南扶植2012年半年报显示,南通中南世纪城规划建筑面积为180万平方米,截至客岁6月30日发卖面积为86万平方米;中南世纪花城总规划面积为125万平方米,截至客岁6月30日发卖结算面积只要44万平方米。

  大量空置的二手房明显会给将来中南扶植南通项目发卖带来庞大的压力。按照中国指数院的研究,南通近4年地盘累计成交量跨越7500万平方米,消化时间接近15年,目前人均住房建筑面积达到40.9平方米,远远跨越北京、上海等地。本地更有8个百万平方米规模的大盘同时发卖,合作非常激烈。

  据领会,中南世纪城开盘市价格仅为4000多元/平方米,但后来因为市当局以及通师附中接踵迁入该区域,房价直线上升。

  中南世纪城发卖人员曾告诉《每日经济旧事》记者,该项目室第曾经全数卖完。但记者日前实地查询拜访却发觉,该项目全体的亮灯率只要三四成摆布,以至有一栋楼只要两三盏灯亮着。

  “房子太多了,良多楼栋都没有人住,全体的空置率比力高。”四周一家房产中介老板宋先生对 《每日经济旧事》记者说。

  “就南通目前的环境来看,购房者大多仍是选择接近市区的区域,而125万平方米的大盘,在南通想要完全消化完是比力坚苦的,大量空置房是南通楼市目前的实在写照。”南通本地一家房地产网站担任人暗示,“南通目前百万平方米以上的大盘就8个摆布,这些大盘都在发卖傍边,合作十分激烈。”

  统计数据显示,截至2012年7月15日,目前南通楼盘存量房约有5.3万套。一位业内人士对《每日经济旧事》记者暗示,“南通楼市的库存远远跨越本地的消化能力,而百万平方米的大盘风险更大。”

  从整个项目标开辟来看,无论是中南世纪城仍是中南世纪花城,都有巨量的后续供应需要市场消化。

  上述业内人士还暗示,“上述项目在将来还有巨量供应的环境下,曾经发卖的房源也还具有大量空置,这些空置房源很有可能转化成二手房,对大盘将来的发卖发生冲击。”

  三四线楼市道临中持久风险

  每经记者 王杰 杨羚强发自营口、上海

  中南世纪城以成本价发卖仍然畅销,和营口楼市供应量过剩有间接关系。

  在中国房产消息集团发布的中国城市成长前景与风险排行榜演讲中,营口位列全国城市市场风险第26名。营口地域楼市的供求比为52。

  演讲指出,个体三线城市风险次要表此刻供求关系上,因为本身的需求量并不足以对此前大规模开辟构成支持,这些城市将来风险正在集中展示。

  在上述中房信集团的演讲中,营口的房价收入比高达153。所谓房价收入比,是指住房价钱与城市居民家庭年收入之比。一般认为,合理的房价收入比的取值范畴为4到6之间,若房价收入比高于这一范畴,意味着房价偏高,超出跨越越多,市场具有泡沫的可能性越大。

  睿信致成办理征询公司董事总司理薛迥文认为,当畅销和信贷收紧同时具有时,大量结构三四线城市的开辟商会晤对庞大的压力。他说,一二线城市和三四线城市之间的周期差距大约在一到两年。客岁,当一二线城市迟缓回升之时,三四线城市的楼市却起头慢慢跌入冰点。三四线城市市场回暖,可能需要一到两年。

  但上述概念的前提是,三四线城市也能和一二线城市一样,具有不竭新增的楼市需求量。

  此前中国指数研究院和中房信集团指出,三四线城市风险更多是由于本身常住生齿数量不足,又没有新增生齿流入,因而开辟商手上的地盘远弘远于需求。这种风险不是短期风险,而是中持久风险。

  不外,三四线城市中持久的市场具有必然的变数。

  客岁12月初地方经济工作会议提出,将来10年中国经济成长动力在于新城镇化扶植,这将给楼市供给机遇。

  薛迥文认为,新一轮城镇化扶植并非过去谈的一二线城市的集约扶植,而是面向三四线城市的城镇化扶植。若是地方针对三四线城市的城镇化扶植配套出台本色性的财产政策、生齿政策,相信这些城市的过量供应仍然能被消化。

  第一承平戴维斯中国市场研究部担任人简可暗示,三四线城市的供应过量能否会给开辟商形成大的风险,次要看项目所处的位置。若是项目位于市核心,风险会小良多。同时,还要看本地当局有没有本色性的财产导向,吸引当地精英留下,以至可以或许吸引外来生齿入户,这些城市对市场发生微妙的影响。

  “订悦2013”—— 《每日经济旧事》大征订勾当,订报有礼。

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